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2020年7月23日

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苏州上半年部分项目延期交付,仅录得82,000平方米新增供应,即位于独墅湖区域的苏州资讯中心。受前期疫情影响,整体需求放缓,上半年净吸纳量录得22,577平方米。但随着第二季度商务活动逐步恢复正常,需求明显回暖,二季度吸纳量较一季度环比提升310%,以园区和新区去化突出。

需求方面,以人寿保险企业、银行为主的金融业、房地产建筑以及专业服务业主导写字楼去化。从区域市场来看,园区湖东湖西一些较新的甲级楼宇吸引较多搬迁置换的案例,精装优惠房源尤受欢迎;新区则是由于新项目位于地铁上盖,且周边学区商业配套完善,从而带动板块租赁市场活跃度;位于姑苏区等传统商务区域写字楼录得较多中小企业租户退租,以消费品制造或传统商贸等受疫情期间供应链受阻影响的行业为主;而平江新城表现相对平稳。空置率较去年底上升1.2个百分点至32.0%。本季租赁交易以搬迁为主,新增需求放缓,业主面临竞争继续推出优惠政策以尽快与租户达成租赁协议,租金较去年底下跌3.4%,报每月每平方米80.2元,其中园区新增供应量处于全市高位,跌幅最为明显,上半年录得3.7%的降幅。

“未来六个月,苏州预计将有17.4万平方米写字楼入市。随着苏州各项秩序逐渐恢复,经济回归正轨,预计下半年净吸纳量将持续回暖,但在苏州市场当前较高的空置率情况下,租金短期仍将承压。展望未来5年苏州预计还将有超80万平方米的优质供应入市,分布于园区、新区和姑苏区,写字楼市场竞争推动楼宇运营能力和品质提升,租户需求升级仍将延续。然而,受长三角一体化战略和园区自贸区政策的推动,创新金融等现代服务业、高端制造业、对外贸易等行业需求有望增长,苏州写字楼市场或将迎来新一轮需求高峰。“

2020年上半年,苏州零售物业市场未录得新项目开业。其中位于姑苏区部分百货闭店升级,加之新冠疫情影响,餐饮、服饰及文体娱乐等经营不佳的租户出现退租或缩减门店面积的情况,市场净吸纳量录得负值,空置率上升2.0个百分点至7.9%。全市购物中心首层平均租金较去年底下跌2.4%,报每天每平方米16.8元。

随着第二季度疫情得到进一步控制,购物中心线上线下渠道融合,创意集市和夜经济等多元消费场景为餐饮零售注入新的生机,姑苏区和园区等头部区域聚集效应明显。例如苏州观前街商圈为代表打造“姑苏八点半”夜间经济品牌,推动“店外设摊”、“地摊经济”,重拾“烟火气”,鼓励消费者外出消费,与购物中心形成协同和引流作用;同时,工业园区15家主要商业载体客流量已逐步恢复至疫情前的八成,5月销售额也基本恢复至去年同期水平,其中苏州中心、久光百货、新光天地等项目5月销售额较同期有一定幅度的增长。新租需求方面,知名正餐及咖啡茶饮类品牌开始扩张新店。其中,园区苏州中心Simply Thai苏州首店开业,龙湖狮山天街鹊玥苏州首店开业,Matrix和超级书店Tea Times等咖啡茶饮品牌继续扩张;同时,服饰和户外运动也有新店开出,例如Boy Junior童装和瑞士户外运动猛犸象首店在苏州中心打围;此外,文娱体验类中舞蹈教室等在购物中心设店活跃,园区和新区皆有布局,旨在为购物中心引流更多年轻一代消费群体。

展望2020年下半年,新区的红唐购物中心将以12万平方米的体量入市,未来还将会有华贸、新鸿基、以及龙湖等知名商业开发商持续入驻,纵横分布于核心及新兴区域。疫情逐渐稳定后客流恢复,整体零售租赁活动复苏,标杆性及部分区域型购物中心下半年有望扭亏为盈,整体市场租金预计保持平稳。

“2020年初新冠疫情的爆发和经济下行周期影响对苏州房地产市场带来冲击,但是随着第二季度企业生产和商务活动逐步恢复正常,客流量和需求明显回暖。总部基地、高科技产业园以及民营经济作为其经济后盾,苏州城市营商环境不断优化,经济活跃城市综合排名全国领先,疫情期间,外商投资超出预期亦可见其韧性。随着城市历史学问品牌的完善和各商务区连接加强,将促进其房地产市场健康发展。”