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2020年7月22日

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听说,豫北某县城老百姓听到的最吓人的恐怖故事是:你家房子要拆迁了!

1

马东30岁,郑州普通上班族,一家三口住在北环附近的一套两居室。女儿下个月上幼儿园,二胎也开始提上日程。随之而来的,是换房需求。

二胎出生后,父母过来帮忙照看。眼瞅着家里要多一倍人,马东寻思买个一百二三的大三居。但是,没钱。

把现在这套卖了再买,算首套,压力不算大。可是房子半年前已经尝试着挂出去,看房的寥寥无几。如果这套留着,再买一套,60%的首付动辄一百来万,无法承受。

发愁的当口,好消息来了:老家县城房子要拆了。

马东老家在豫东一个县城,独门独院,院子大概几百平,自己盖了两层楼,上下300多平。

因为父母在县城还有一套商品房,加上马东是独子,所以家里对老家房产并无太大需求。全家商量后一致决定:对于拆迁补偿,只要钱,不要房。

参照以往拆迁标准,如果只选择货币安置,大概能有个将近200万的赔偿款。这笔钱,在郑州再买套三居完全不成问题,甚至,可以全款拿下。

喜出望外的马东,开始马不停蹄到处看房。

然而,三周后,房子没选好,拆迁款却没了。

2

原来,这两年县里拆迁政策改革,对于新拆迁房屋,不再像以往一样,可在货币安置、实物安置中自行选择。现在,县里取消了货币化安置。

也就是说,以后拆迁只赔房子,不再赔钱。

马东家的房子,依据标准,可赔偿三套房子。

也许会有人说,赔房子也不错啊,多少人连县城的房子都买不起。是,如果按县城5000元/平的均价来算,三套房子的市值基本将近200万。然并卵。

前文也提到,马东家不缺房,而且二胎出生后,父母会来郑州与他同住。至于赔偿三套还是三十套,对于他们来讲,并无太大实质性差别。

最大的问题在于:

能否变现、何时变现。

可是,如何变现呢?

首先,安置房没房本,是否有人愿意买?

其次,即便安置房能办房产证,他们还面临一个更致命的问题:

人口净流出的县城,房地产市场还能走多远?房价还能挺多久?房子能不能卖出去?

这是中国2000多个县城都要面对的问题。

3

遗憾的是,小县城的楼市没有未来。

首先,不管是在县城工作生活的人,还是县城周边乡村的人,他们并不缺住的地方。那么谁会在县城买房呢?

第一类,在县城有稳定工作,希翼居住条件升级。

第二类,县城周边村民。有的是为了让孩子享受到较好的教育条件,在县城买房安家。有的则是婚房需求,现在的农村,有车有房是结婚标配,还不能是村里自建房,必须县城有房。

第三类,投资客。可能是在当地生活的人,也可能是在外地工作、老家在当地的人,县城房价的持续上涨让他们看到投资空间。(这里面,包括许多拆迁获得资金补偿的拆迁户。)

可以说,在县城,并不存在真正的刚需。但以上几种需求,都不足以构成县城楼市的购买支撑。等到这些需求消耗完,县城楼市供过于求的基本面就会开始显现。

大家知道,房地产长期看人口,对于县城而言,人口情况是怎样的?

净流出。

相比大城市,县城产业薄弱,经济滞后,工资水平较低,不仅对外来人口无法产生吸引力,甚至无法让本地人产生粘性(除非你考上了公务员或者教师)。

但凡有点能力、肯吃苦的当地人,都会选择去市里、省会甚至一线城市去谋生。

下面,是马东所在县城的人口情况,大家可以看到,从2006年到2017年这11年前,县城常住人口都处于一个非常稳定的状态,甚至还出现了4800人的减少。

没有人口支撑的县城,楼市还能怎么活跃?

4

至于县城房价,同样没有未来。一个很重要的关键点是,拆迁政策变了。

在2015-2017年,三四线城市及县城在棚改释放巨量资金及购房需求的推动下,房价普遍翻了一番,大部分城市房价收入比超过12,房价明显虚高。

国家显然已经意识到这一问题,在2018年10月召开的国务院常务会议上,总理明确指出“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。现在,全国不少县城已经陆续开始实施。

与此同时,国家新型城镇化规划明确指出,2020年基本完成城市棚户区改造的任务。这意味着今后支撑县城房价上涨的“棚改”因素将不复存在。

人口净流出、棚改结束、拆迁政策变化等,决定了县城房地产市场未来几年境遇堪忧。今年以来,有了疫情这只黑天鹅捣乱,县城楼市的窘态已经体现显现。

马东老家的县城,售楼处人气、开盘去化率出现明显下滑,虽然房价暂时没有明显降价,但楼市再这么冷清下去,降价求生也是必然。

再看二手房市场,更是惨不忍睹。姿态有多低呢?

以前县城的二手房买卖向来要求全款,现在卖方几乎全部接受贷款按揭。

全省范围内,县城房价已有下滑迹象(房价对比日期为2018年10月与2020年5月,数据均来自中国房价行情网)。

比如安阳县,房价去年10月7071元/平米,今年5月均价降到了5131元/平,降幅将近2000元/平米;

汤阴县,房价从5254元/平米,下降到现在的4677元/平米;

温县从7448元/平米,降到4957元/平米;

尉氏县从4379元/平米降至3893元/平米;

……

今后,县城楼市的局面只会更为严峻。

5

去年,中国社会科学院曾经发布一份《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。

报告认为:“失去了强政策托底,再叠加前期需求透支,缺乏人口和产业支撑的三四线以及五六线等中小城市面临的风险或有所提升,销售可能会进一步回落,不排除进入负增长的区间。”

可以说,人口、产业两大短板是县城楼市面临的核心问题,而拆迁政策改革和疫情只是压倒它的最后一根稻草。

那么,县城房子究竟能不能买呢?

一句话,除非自住,否则均不建议。如果要买,首选两类:

好地段的高端盘、有优质教育资源的学区房。

至于那些楼梯房、老破旧,再便宜也不要买。鹤岗房价够便宜吧?可是流通性差、卖不上价。还记得那个3万买了套房的小伙子吗?他买完几个月后已经卖了,卖了2.2万。

还有一点,在县城买房,买大不买小。

在郑州,什么样的户型最受欢迎?89平的小三房,因为房价高,这种房子最实用,性价比最高。县城则不一样,在县城,买房120平起步。房子小了?不好意思,将来放到二手房市场,压根不会有人看。

最后,如果你在县城有多套房产,只留一套,其余尽快变现!

发稿前,马东又给我发来一条微信:“县城的安置房如果卖不出去,你觉得出租靠谱吗?”

紧接着,自己又自问自答的来了一句:“现在每个月的安置费,是不是也比房租高?”

你看,在郑州,没房愁;在县城,房多了,照样愁!

你家县城房地产市场,还好吗?